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泰安市空中果园超市有限公司与恒泰保险经纪有限公司、恒泰保险经纪有限公司山东分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)恒泰保险经纪有限公司。住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路30号益来国际广场12层。
法定代表人徐祖坚,董事长。
上诉人(原审被告)恒泰保险经纪有限公司山东分公司。住所地济南市无影山路38号天建名人时代大厦1804室。
负责人于卫东,总经理。
两上诉人委托代理人王勇,山东鲁岳律师事务所律师。
两上诉人委托代理人田君华,该公司职工。
被上诉人(原审原告)泰安市空中果园超市有限公司。住所地泰安市岱岳区财兴街中段。
法定代表人王洪娟,董事长。
委托代理人林国雄,亚游娱乐官网|平台律师。
委托代理人孙宁国,亚游娱乐官网|平台律师。
上诉人恒泰保险经纪有限公司(以下简称恒泰公司)、恒泰保险经纪有限公司山东分公司(以下简称恒泰公司山东分公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服泰安市岱岳区人民法院(2013)岱民初字第1881号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人恒泰公司的委托代理人王勇、田君华,上诉人恒泰公司山东分公司的委托代理人王勇、田君华,被上诉人泰安市空中果园超市有限公司(以下简称空中果园超市)的委托代理人林国雄、孙宁国到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原审法院查明,被告恒泰公司山东分公司系被告恒泰公司下设分公司,不具备法人资格。2010年11月23日,原告与被告恒泰山东分公司(承租方)签订房屋租赁合同一份,合同约定:原告将位于泰安市岱岳区财兴街中段,面积约1,750平方米的临街商业楼出租给被告恒泰山东分公司使用,期限5年,自2010年12月1日起至2015年11月30日止,租金为每平方米每年180元,按年度支付,支付期限为每年起租前一周;承租方逾期交付租金的,除仍应及时如数补交外,应支付违约金30,000元。合同签订后,被告恒泰山东分公司如约向原告交纳了2011年度房屋租金315,000元,原告未向被告恒泰山东分公司出具有效发票。被告恒泰山东分公司于2011年12月1日通过银行电汇方式向原告交纳了2012年房屋租金265,000元,其以原告未向其出具房租发票为由欠付原告2012年租金50,000元。2012年12月24日,被告恒泰山东分公司以原告不向其出具租赁费发票并断水、断电致其无法正常经营为由向原告发出解除双方之间的房屋租赁合同的通知,原告于2012年12月25日签收该通知。2012年12月26日,双方因租金问题产生纠纷,原告将涉案房屋大门上锁,为此双方拨打了110报警电话。在恒泰山东分公司诉空中果园超市房屋租赁纠纷的(2013)岱民初字第90号案件中,本案原告空中果园超市于2013年3月5日提起反诉,要求恒泰山东分公司继续履行合同,但因其未在规定的期限内预交诉讼费用亦未提出缓缴诉讼费申请,被按照自动撤回反诉处理。上述事实有房屋租赁合同、电汇凭证、解除合同通知书、报警证明、民事判决书及原、被告陈述在案证实。
原审法院认为,原告与被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示,内容合法,为有效合同,双方均应按约履行。两被告主张原告所诉已超过诉讼时效,因被告自认欠交2012年的租金是因原告未提供发票,5万元作为保证金,在原告出具发票后支付,现原告尚未给被告出具发票,故对被告的该抗辩理由原审法院不予采纳。本案争议的第一个焦点问题为不开具发票的行为能否对抗支付房屋租金。合同签订后,被告恒泰山东分公司应按约支付原告租金,支付租金后,原告应为被告恒泰山东分公司出具发票,虽然双方在合同中未约定原告为被告出具发票,但出具发票是租赁合同的随附义务,原告作为依法成立的公司,依法纳税是其应尽的法定义务,两被告要求原告出具发票,未提出反诉,原审法院不予一并处理,被告可另行主张权利。现被告拖欠原告租金50,000元的行为,已构成违约,被告应按约承担违约责任。本案争议的第二个焦点问题为双方房屋租赁合同是否已经解除。当事人一方依照相关法律规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除,对方有异议的,应当在收到通知之日起三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。被告恒泰山东分公司以原告违约为由向原告发出解除合同通知,原告虽于签收后三个月内即2013年3月5日提起诉讼,要求恒泰山东分公司继续履行合同,但因其未在规定的期限内预交诉讼费用亦未提出缓缴诉讼费申请,被按照自动撤回诉讼处理,应视为其对解除合同通知异议的撤回,且原审法院在要求原告明确诉讼请求第二项时,原告解释为”合同解除之日止”即”2012年12月25日”,故原审法院认定双方签订的房屋租赁合同已于2012年12月25日解除。本案争议的第三个焦点问题是两被告是否应该支付2013年房屋租金。两被告主张原告通过加锁以及砌砖封堵的方式导致合同终止,不应支付2013年度房屋租金,但原告该行为发生于2012年12月26日,此时合同已于2012年12月25日解除,故对被告的该抗辩理由,不予采纳。根据合同约定,2013年度租金应自2012年12月1日起计算,但原告主张自2012年12月7日起计算,应属原告行使自主处分权,于两被告并无不利,应予支持,故原审法院认定2013年度房屋租金应自2012年12月7日计算至2012年12月25日止。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,判决:一、被告恒泰保险经纪有限公司山东分公司支付原告泰安市空中果园超市有限公司房屋租金66,397.19元,偿付原告违约金30,000元,两项共计96,397.19元,限被告恒泰保险经纪有限公司山东分公司自本判决生效之日起十日内付清;二、被告恒泰保险经纪有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元由两被告负担。
上诉人恒泰公司不服原审判决上诉称,一、双方租金纠纷已超过诉讼时效。二、出具合法发票是经营者的法定义务,被上诉人不出具发票的行为明显构成违约。被上诉人应当首先履行交付发票的义务,才有权向上诉人主张全部缴纳后续租金。上诉人的该项抗辩理由合法。三、双方租赁合同的原因是由于被上诉人长期断水断电,非法占有上诉人的装修、改造等添附。四、被上诉人强行将租赁房屋锁死,扣押上诉人的大量财产,理应受到法律制裁,被上诉人为了达到解除合同的目的,长期断水断电造成上诉人不能正常使用房屋,但原审法院却判决上诉人支付在此期间的租金,违背客观事实。五、原审法院使用法律错误。综上,请求二审法院查清事实,纠正原审法院的错误裁判,正确适用法律。
上诉人恒泰公司山东分公司不服原审判决上诉称,其上诉请求及理由同上诉人恒泰公司。
被上诉人空中果园超市针对两上诉人的上诉理由答辩称,一、本案未超过诉讼时效,期间被上诉人几次发出催款通知书,上诉人承认已收到,双方之间也就该租金情况进行往来通知,诉讼时效已发生中断,重新计算,不存在超过诉讼时效的情况。二、发票管理规定与本案不是同一法律关系,不能作为上诉人拒付租金的抗辩理由且双方没有对此作出约定,也与本案不属于同一法律关系,我方不构成违约。三、上诉人在一审中未对出具发票提出反诉,应另案处理。四、上诉人主张我方断水断电没有证据支持,因上诉人自己未缴电费断电与我方无关。五、合同于2012年12月25日解除,合同解除后,我方对租赁物由收回的权利,有完全的处分权,因此锁门时合法的。六、上诉人应支付合同解除前的租金,自2012年12月7日至2012年12月25日的合同解除之日,共19天,为2013年的房租,理应缴纳。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求,维持原判。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为,关于两上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的上诉主张。由于上诉人恒泰公司山东分公司在缴纳了2012年度的部分租金,因被上诉人未提供发票,扣留了5万元租金作为保证金,该事实发生于2011年12月1日,但被上诉人于2012年7月11日、2012年12月31日两次向上诉人恒泰公司山东分公司发出通知要求其缴纳租金,此时诉讼时效发生中断,应重新计算。故截止被上诉人起诉之日止,尚未超诉讼时效,对于上诉人的该项上诉理由,本院不予采纳。
关于双方是否有违约行为的问题。上诉人恒泰公司山东分公司主张因被上诉人未给其开具发票,上诉人恒泰公司山东分公司未缴纳剩余5万元租金。本院认为,根据《中华人民共和国税收征收管理办法》等相关法律法规的规定,发票是经营活动中开具的收付款凭证,应当按照规定开具、使用和取得发票,收款方应当向付款方开具发票,付款方应当向收款方取得发票。虽然双方在合同中未对此约定,但被上诉人在收取上诉人恒泰公司山东分公司的房屋租金时,开具发票是其法定义务,上诉人索取发票也是其法定权利。合同双方必须履行该法定义务,因此就不存在主要义务与随附义务之分。上诉人未支付被上诉人剩余5万元租金是对被上诉人未履行开具发票义务的抗辩,且上诉人已经支付大部分租金,该抗辩行为与被上诉人未开具发票的行为是对价的,没有超过必要的限度。故上诉人恒泰公司山东分公司没有构成违约,一审判令恒泰公司山东分公司构成违约,承担违约责任不妥,本院予以纠正。上诉人认为其不存在违约的上诉理由,本院予以采纳。两上诉人主张被上诉人强行锁门及断水断电等给其造成巨大经济损失,已经另案处理且在诉讼中未提出反诉,本院不予一并处理。
上诉人恒泰公司山东分公司于2012年12月24日向被上诉人发出解除合同通知书,被上诉人于2012年12月25日收到该通知并未提出异议,故双方合同于2012年12月25日解除。合同解除后,双方应各自完成已经履行合同中未尽的义务,上诉人恒泰公司山东分公司应支付尚欠的5万元租金,并按规定取得发票。被上诉人应按规定给上诉人开具所收取的租金的发票。本案中,上诉人恒泰公司山东分公司应当支付被上诉人租金5万元。而上诉人恒泰公司山东分公司未针对要求被上诉人出具发票提出反诉,故本院不予一并处理,上诉人恒泰公司山东分公司可另行主张权利。
关于2013年度房屋租金问题,双方合同于2012年12月25日解除,根据合同约定及被上诉人的主张,应当自2012年12月7日至2012年12月25日计算2013年度租金,原审法院对此认定并无不当,本院予以支持。
综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条(一)(二)项、第一百七十五条之规定,判决如下:
变更泰安市岱岳区人民法院(2013)岱民初字第1881号民事判决书第一项为:上诉人恒泰保险经纪有限公司山东分公司支付被上诉人泰安市空中果园超市有限公司房屋租金66397.19元,限上诉人恒泰保险经纪有限公司山东分公司自本判决生效之日起十日内付清;
维持泰安市岱岳区人民法院(2013)岱民初字第1881号民事判决书第二项。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1800元由上诉人恒泰保险经纪有限公司、恒泰保险经纪有限公司山东分公司负担。
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